時評：房地產(chǎn)“潛規(guī)則”才是推高房價的禍因

天馬凌風(fēng)

時評：房地產(chǎn)“潛規(guī)則”才是推高房價的禍因
' `* u# a! ]3 N& _1 f# @, R2011年08月01日09:44經(jīng)濟觀察網(wǎng)我要評論(13) 字號：T|T
9 q3 o& j+ T( O* a( ]( O　　時近兩年，房地產(chǎn)調(diào)控以空前未有的力度，從各個層面予以強力抑制，房價不漲了，但也沒怎么降，而作為硬幣另一面的保障房，卻也是羞答答、半遮面，始終浮在空中落不了地。
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　　為什么會這樣？如果談具體原因會有千百條，但是當(dāng)我們把視線拉遠一些，就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)似乎在一直左矛右盾的語境中前行，以筆者作為房地產(chǎn)從業(yè)人士的經(jīng)驗而談，與“元規(guī)則”、“明規(guī)則”相比，地產(chǎn)“潛規(guī)則”才是推高房價的禍因。

4 _# R2 Z) g$ y8 d+ X9 O　　系統(tǒng)研究中國歷史“潛規(guī)則”的吳思先生曾這樣論述：“在仔細揣摩了一些歷史人物和事件之后，我發(fā)現(xiàn)支配這個集團行為的東西，經(jīng)常與他們宣稱遵循的那些原則相去甚遠。例如仁義道德，忠君愛民，清正廉明等等。真正支配這個集團行為的東西，在更大的程度上是非?，F(xiàn)實的利害計算。這種利害計算的結(jié)果和趨利避害的抉擇，這種結(jié)果和抉擇的反復(fù)出現(xiàn)和長期穩(wěn)定性，分明構(gòu)成了一套潛在的規(guī)矩，形成了許多本集團內(nèi)部和各集團之間在打交道的時候長期遵循的潛規(guī)則。這是一些未必成文卻很有約束力的規(guī)矩。我找不到合適的名詞，姑且稱之為潛規(guī)則?！?br /> " s6 f* P- x. t# O
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　　可怕的是，在中國房地產(chǎn)的背后有許多令人難以置信的“潛規(guī)則”。也同樣有這些“未必成文卻很有約束力的規(guī)矩”，一方面眾多利益集團利用這些“潛規(guī)則”從中漁利，另一方面普通的購房人在“潛規(guī)則”面前盡管無辜，卻也無奈，只能“變遵循”。
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) @4 m3 d0 ^( _( J7 B5 J　　例如：在商品房預(yù)售制度下，一些開發(fā)商以近乎空手套白狼的方式獲得資金，拿購房者的錢來做自己的開發(fā)資金。一些中介和購房者合謀簽定“陰陽合同”……
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, u# O$ \4 K! w% ?; c3 O- |　　從高價拿地拖延入市，一些“地王”不開發(fā)，而是選擇修改規(guī)劃，調(diào)整容積率；從鋪天蓋地、眼花繚亂的樓盤廣告，到一些開發(fā)商在樓盤封頂后，見市場行情轉(zhuǎn)好，價格持續(xù)上漲，就故意制造“樓盤還未達到預(yù)售條件”的假象，捂盤惜售。

, |: T+ ?4 C, r& x- \　　一些開發(fā)商和建筑商互相勾結(jié)，有預(yù)謀、有目的、有步驟地通過先與承建方編造虛假合同，再讓承建方多開建安發(fā)票的手段，人為地提高造價，增大建安成本，以少繳所得稅，規(guī)避土地增值稅。

, P' o4 J' K4 @$ a- Q　　一段時間以來，地方政府存在著片面追求GDP速度的誤區(qū)，有的地方政府越來越變得像一個經(jīng)濟組織，紛紛爭當(dāng)市場經(jīng)濟的“運動員”而不是“裁判員”。在一些領(lǐng)導(dǎo)干部尤其是“一把手”的心中，自己就是CEO，就是要當(dāng)資本運作和市場經(jīng)營的高手，開展工作都是用“老板”的思維，動輒就算“投資、回報、產(chǎn)出”的賬，當(dāng)然，能算投入產(chǎn)出比的已經(jīng)是好干部了。一些干部只投入不考慮產(chǎn)出，結(jié)果是“官升一級，欠債一屁股”。
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　　一些地方政府為規(guī)避土地監(jiān)管和金融監(jiān)管而和中央部門玩“貓捉老鼠”的游戲時有發(fā)生，一些地區(qū)政府出現(xiàn)了“廉租房”空轉(zhuǎn)，套取和挪用中央保障性住房建設(shè)補貼資金的丑聞不斷被爆光。
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* C/ Q, l# ~+ v# e  N1 k　　企業(yè)和社會民眾普遍存在與房地產(chǎn)調(diào)控政策博弈的心理，針對中央調(diào)控政策從開始的消極抵抗發(fā)展到總是逆向操作，上有政策、下有對策。

7 b, B+ L0 H' u& H6 Q( X- W　　一方面，中國新生的“歐斯曼”們故伎重演，又利用波拿巴主義這種趨勢來敲詐勒索，獲得了驚人的暴利。而與西方資本主義國家在工業(yè)化和城市化時期“圈地運動”中的貪婪血腥相比，中國新生的“歐斯曼”中不乏官商勾結(jié)，官員在位時利用職權(quán)為開發(fā)商牟利，離任或下海后再到房地產(chǎn)公司擔(dān)任要職；或利用職務(wù)之便，以親屬、朋友的名義，從開發(fā)商處打折購房，轉(zhuǎn)手出售；等等，不一而足。
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　　另一方面，在經(jīng)濟全球化的背景下，國際資本集團和炒家又加入了推高資產(chǎn)泡沫的博弈，我國將長期面臨美歐等國轉(zhuǎn)嫁危機，壓迫人民幣升值和輸入通脹的國際環(huán)境，也將長期面臨國際游資進進出出加劇房市和股市動蕩的局面。而這些資金又是怎樣進來的，通過什么渠道進來的，在獲取暴利后又是怎么出去的，同樣有太多的“潛規(guī)則”。

　　總之，那些在成熟的市場經(jīng)濟條件下被明令禁止的種種做法，在中國，在當(dāng)下，似乎成為官員加官進爵、企業(yè)戰(zhàn)勝市場風(fēng)險獲取暴利，個人發(fā)財?shù)耐ㄐ械摹胺▽殹薄?font class="jammer">5 Z5 P4 T& F& |1 e

- R- A$ E4 e: Z+ e1 j5 u　　可以說，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的這些“潛規(guī)則”，就是推高房價的罪魁禍首，也是滋生腐敗的溫床。然而，這些做法之所以能夠成為“潛規(guī)則”，卻是深深植根于當(dāng)前的社會經(jīng)濟政治和文化背景當(dāng)中，正是當(dāng)前的社會經(jīng)濟政治和文化背景為“潛規(guī)則”提供了成長和繁衍的土壤。
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" i7 ^' G9 W* r3 O　　要遏制高漲的房價，必須向房地產(chǎn)行業(yè)中形形色色的“潛規(guī)則”開刀，必須解決一系列與“潛規(guī)則”密切關(guān)聯(lián)的行業(yè)“病癥”。中國的房地產(chǎn)業(yè)究竟應(yīng)該如何定位？中國政府在住房管理領(lǐng)域究竟應(yīng)該扮演什么樣的角色？政府行為的原則和邊界是什么？完全市場化、商品化能解決中國人的住房問題嗎？要不要住房保障？保障性住房和商品房是個什么關(guān)系？保障性住房的覆蓋范圍、建設(shè)標準、實現(xiàn)形式如何做到無縫銜接？準入和退出又怎樣實現(xiàn)社會公平正義？人民如何監(jiān)管人民的政府？