陳銘龍：中國未來3年房價還會再翻一倍

言子凌

        衣食住行是人民最基本的生活要素，
        國家的各項政策都要落實到這四個要素中來，然而衣食易解決，住房卻是一個現(xiàn)階段最迫切需要解決的問題。尤其是一部《蝸居》電視劇的播出，更是掀起了全民關(guān)于住房問題的討論大熱潮。在今年剛結(jié)束的GOV經(jīng)濟會議上，“穩(wěn)健”已經(jīng)成為了未來經(jīng)濟發(fā)展運行的關(guān)鍵詞。但是從房價的各項相關(guān)因素考慮，未來3年房價還將增長一倍。
! Y/ J$ ?- P& y8 ?' H; d) \　　當前從國內(nèi)整體經(jīng)濟環(huán)境來看，通化膨脹正嚴重惡化。截止至2010年12月，我國的GDP總值為33萬億元，然而銀行的貨幣發(fā)行量則高達60萬億元，這是嚴重的通貨膨脹現(xiàn)象。央行發(fā)行實施的貨幣政策是出于政治的原因，出發(fā)點在于國家宏觀調(diào)節(jié)經(jīng)濟的增長，服從于政治的需要。但從另一個側(cè)面來看卻也扭曲了貨幣自發(fā)調(diào)節(jié)經(jīng)濟的面目。有時候通貨緊縮更能促進貨幣的循環(huán)，通過加快貨幣循環(huán)的運行達到資金調(diào)節(jié)的作用，而不是通過加大貨幣發(fā)行以滿足經(jīng)濟發(fā)展需求。過度的金融支持導致房價偏離了經(jīng)濟發(fā)展基本要求。所以面對這種現(xiàn)象，普通民眾手中所掌握的現(xiàn)有資金財富變得嚴重內(nèi)在貶值、變相縮水，房價也就居高不下。
6 {: J+ C6 ^* S" h) n　　其次是國有企業(yè)大舉進入房地產(chǎn)行業(yè)，引起行業(yè)升溫，推動房價上漲。房地產(chǎn)行業(yè)是一個暴利的行業(yè)。國有企業(yè)財大氣粗，想要在房地產(chǎn)行業(yè)謀求新的發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)注入大量的資金，在推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時必然帶動房價的提升以獲取相應的利益回報。而GOV又沒有能夠制定相應有效的政策，用來抑制國有企業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè)，從而形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。而且從宏觀上看，誠如央行貨幣GOV李稻葵所說：“今天中國的房地產(chǎn)問題是深刻的體制問題，不是簡單一兩個政策出臺調(diào)整就能夠調(diào)整下去的?！彼栽谖磥砣陣衅髽I(yè)大舉進軍房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時候，房價也將會持續(xù)上漲。
+ v2 m% }3 l$ q  `7 i5 k　　第三是土地財政成了房價堅挺的重要體制問題，而正如火如荼的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程，也勢必影響到房價走向。所謂土地財政是指地方GOV依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財政支出。GOV運用行政權(quán)力把集體所有或其它用途的土地進行招商拍賣，而土地的使用價格就會翻幾番增長。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費政策的影響下，地方GOV成為了土地財政的最大受益者，在利益的驅(qū)使之下，大大的刺激了土地招商拍賣的高揚增長。土地的成本費用增高，房地產(chǎn)稅費轉(zhuǎn)化成為商品房成本，建筑完成后的房價也會相應的增長，最終必然是由購買者對房地產(chǎn)稅費進行買單，從而抬高房價。也正是因為這種模式，推高了地價并造就了一個個地王，同時又反作用房價，形成新的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。并且從地王引出了一個囤地的問題。GOV希望通過囤地，控制土地的供應量，創(chuàng)造供給少于需求的局面提升土地的招商拍賣價格以獲取更多的土地財政收入；而地王房地產(chǎn)商同樣通過囤地行為以謀求巨額利益。這種因囤地行為而獲取的利益收入，必然要轉(zhuǎn)換為房價，是導致房價上升的重要原因。而且自從實施城鄉(xiāng)二元化以來，城市的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程正在穩(wěn)步的進行，大量非城鎮(zhèn)人口涌入城鎮(zhèn)，未來幾年，城市化水平持續(xù)提高，城市就要增加更大量的人口，如果對住宅用地供給不平衡，房價將還會持續(xù)上升。
　　第四貨幣政策的調(diào)整、銀行信貸的變化也是房價上漲的關(guān)鍵因素。通過銀行信貸是房地產(chǎn)商進行融資的主要渠道和有力手段，然而自2007年后至今，每一次的樓市調(diào)控和貨幣調(diào)整后都會導致信貸收緊、開發(fā)商資金鏈緊張的現(xiàn)象。如今年年初國家出臺《GWY關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其中規(guī)定：“國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組?！痹S多商業(yè)銀行出于風險管理的考慮，收緊了對房地產(chǎn)商的信貸管理。房地產(chǎn)商沒有足夠的資金進行土地開發(fā)，促使了囤地行為的惡性發(fā)展。而且即使9 29新政提出五項措施，房地產(chǎn)整體的狀況并未出現(xiàn)趨勢性變好，成交量和房價狀況依舊。而GOV樓市調(diào)控的一個后果是房價動蕩幅度增大，樓市銷售下滑，面對財務(wù)壓力，房地產(chǎn)開發(fā)商為加快資金回籠必然會提高房價以獲取資金的循環(huán)利用。
　　第五物價上漲促使房價也在持續(xù)增長。物價上漲不僅指滿足人民生活需求的各種商品的價格在上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的各種建筑材料的價格也在持續(xù)上漲。人民的工資收入在生活消費方面的支出比例擴大，用于購買住房的支出就相應減少，而且由于建筑材料的價格上揚，房地產(chǎn)的建筑成本也在持續(xù)擴大，成本轉(zhuǎn)嫁的房價也就會持續(xù)增長。目前人民的生活水平比以往都得到了較快發(fā)展，工資在持續(xù)上漲，但是物價的增長幅度更大。而且今年10月19日央行宣布加息政策，意圖通過增加房產(chǎn)持有成本，進一步抑制購房需求，從而規(guī)避通貨膨脹的增長。但是加息只是一次性的行動，雖然抑制了投機性炒房行為的增長，而對于資金實力不強、還款能力有限的自住型購房者來說，加息明顯增加購房者的首付壓力和利息成本，意味著供房成本的增加、負債成本壓力擴大，不得不暫緩購房計劃，對未來的房價增長提供助力。
　　住房問題是普通民眾的生活問題，而房價則是國家宏觀經(jīng)濟的問題，然而無論是生活問題還是經(jīng)濟問題都必須要解決，才能夠維持國家穩(wěn)健發(fā)展。而從有關(guān)房價的各種觸發(fā)因素看，房價在未來3年將會持續(xù)的增長，從而對社會穩(wěn)定帶來潛在的威脅，所以必須采取各項有效措施，無論是體制變革或者是經(jīng)濟調(diào)控、貨幣政策等手段對房價進行控制調(diào)整，引導房地產(chǎn)行業(yè)得以完善、平穩(wěn)發(fā)展。
　　陳銘龍：青年文學家、新聞時評人
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