合發(fā)房銀：2015年一線城市房?jī)r(jià)難逃向下趨勢(shì)

合發(fā)房銀

2015年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注定具有很多的不確定性，但隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控思路也更清晰，既不會(huì)將房地產(chǎn)“妖魔化”，繼續(xù)過(guò)度打壓;也不會(huì)繼續(xù)將房地產(chǎn)“工具化”，采取過(guò)度刺激政策以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。中長(zhǎng)期來(lái)看，政策會(huì)從“過(guò)緊”回歸到“常態(tài)”，非常規(guī)的大規(guī)模刺激政策不會(huì)再現(xiàn)。
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整繼續(xù)，房地產(chǎn)銷售以量換價(jià)
前幾年房地產(chǎn)需求購(gòu)買(mǎi)力透支，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)一步釋放。隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，購(gòu)房需求會(huì)進(jìn)一步受到遏制。前期過(guò)度投資的房地產(chǎn)隨著長(zhǎng)效機(jī)制建立的預(yù)期，將會(huì)逐步從投資中釋放出來(lái)，形成二手房供給。同時(shí)，金融市場(chǎng)和國(guó)企改革將會(huì)吸引資本投資方向的變化。另外，較高的待售面積以及較謹(jǐn)慎的貨幣政策在短期都會(huì)難以改變，在政策不會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備大幅反彈的空間。預(yù)計(jì)2015年上半年可能會(huì)延續(xù)2014年第四季度去庫(kù)存化的積極影響，房企也會(huì)抓住改善性住房需求釋放機(jī)會(huì)，以價(jià)換量加快去庫(kù)存步伐，2015年下半年需求在沒(méi)有政策刺激下將會(huì)重新陷入低迷。房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)銷售應(yīng)該繼續(xù)以量換價(jià)。
(二)房地產(chǎn)投資會(huì)繼續(xù)下降，投資同比將會(huì)在8%左右
2014年受房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策等因素影響，房地產(chǎn)投資和銷售量下滑明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)也明顯進(jìn)入新常態(tài)。1-9月房地產(chǎn)投資同比增速12.5%，低于去年同期7.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)和住宅銷售面積分別下降8.6%和10.3%。與之相對(duì)的是房地產(chǎn)待售面積繼續(xù)攀升，三季度末同比增幅達(dá)28%，較1-8月份上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，加劇去庫(kù)存的進(jìn)度和降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度。這種銷售局面直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榇蠓陆担?-9月全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為17109億元，同比減少20%;成交面積78333萬(wàn)平方米，同比減少24%。這將直接影響明年開(kāi)發(fā)投資力度。因此，2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新常態(tài)下投資應(yīng)該會(huì)進(jìn)一步下降，投資同比在8%左右。
(三)房?jī)r(jià)整體將會(huì)繼續(xù)向下，各地差異較大
繼2014年房?jī)r(jià)的調(diào)整從三四線城市波及到一二線城市，從新建住宅波及到二手房，2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然政策從“過(guò)緊”回歸常態(tài)，但是像2008年那種強(qiáng)刺激政策不會(huì)再現(xiàn)。雖然不斷釋放的改善性需求、城鎮(zhèn)化及資產(chǎn)保值增值等因素成為促進(jìn)房?jī)r(jià)向上的動(dòng)力，但人口老齡化、利率市場(chǎng)化、全球流動(dòng)性緊縮、房產(chǎn)稅及不動(dòng)產(chǎn)登記制度等預(yù)期將帶來(lái)房?jī)r(jià)向下壓力，兩種力量的交互作用將極大影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體預(yù)期和需求，房?jī)r(jià)繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整的趨勢(shì)難以根本改變。房?jī)r(jià)調(diào)整的區(qū)域差異較大，一線城市也將難逃向下的趨勢(shì)，各地的價(jià)格變化與庫(kù)存量關(guān)系密切。