合發(fā)房銀：2015年一線城市房價難逃向下趨勢

合發(fā)房銀

2015年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注定具有很多的不確定性，但隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控思路也更清晰，既不會將房地產(chǎn)“妖魔化”，繼續(xù)過度打壓;也不會繼續(xù)將房地產(chǎn)“工具化”，采取過度刺激政策以拉動經(jīng)濟(jì)。中長期來看，政策會從“過緊”回歸到“常態(tài)”，非常規(guī)的大規(guī)模刺激政策不會再現(xiàn)。
(一)房地產(chǎn)市場調(diào)整繼續(xù)，房地產(chǎn)銷售以量換價
前幾年房地產(chǎn)需求購買力透支，影響房地產(chǎn)市場需求進(jìn)一步釋放。隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，購房需求會進(jìn)一步受到遏制。前期過度投資的房地產(chǎn)隨著長效機(jī)制建立的預(yù)期，將會逐步從投資中釋放出來，形成二手房供給。同時，金融市場和國企改革將會吸引資本投資方向的變化。另外，較高的待售面積以及較謹(jǐn)慎的貨幣政策在短期都會難以改變，在政策不會出現(xiàn)大的變動下，房地產(chǎn)市場不具備大幅反彈的空間。預(yù)計2015年上半年可能會延續(xù)2014年第四季度去庫存化的積極影響，房企也會抓住改善性住房需求釋放機(jī)會，以價換量加快去庫存步伐，2015年下半年需求在沒有政策刺激下將會重新陷入低迷。房地產(chǎn)市場暴利時代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)銷售應(yīng)該繼續(xù)以量換價。
(二)房地產(chǎn)投資會繼續(xù)下降，投資同比將會在8%左右
2014年受房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策等因素影響，房地產(chǎn)投資和銷售量下滑明顯，房地產(chǎn)市場也明顯進(jìn)入新常態(tài)。1-9月房地產(chǎn)投資同比增速12.5%，低于去年同期7.2個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)和住宅銷售面積分別下降8.6%和10.3%。與之相對的是房地產(chǎn)待售面積繼續(xù)攀升，三季度末同比增幅達(dá)28%，較1-8月份上升1.4個百分點(diǎn)，加劇去庫存的進(jìn)度和降低房地產(chǎn)開發(fā)投資速度。這種銷售局面直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商拿地?zé)崆榇蠓陆担?-9月全國300個城市土地出讓金總額為17109億元，同比減少20%;成交面積78333萬平方米，同比減少24%。這將直接影響明年開發(fā)投資力度。因此，2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資在房地產(chǎn)市場進(jìn)入新常態(tài)下投資應(yīng)該會進(jìn)一步下降，投資同比在8%左右。
(三)房價整體將會繼續(xù)向下，各地差異較大
繼2014年房價的調(diào)整從三四線城市波及到一二線城市，從新建住宅波及到二手房，2015年的房地產(chǎn)市場雖然政策從“過緊”回歸常態(tài)，但是像2008年那種強(qiáng)刺激政策不會再現(xiàn)。雖然不斷釋放的改善性需求、城鎮(zhèn)化及資產(chǎn)保值增值等因素成為促進(jìn)房價向上的動力，但人口老齡化、利率市場化、全球流動性緊縮、房產(chǎn)稅及不動產(chǎn)登記制度等預(yù)期將帶來房價向下壓力，兩種力量的交互作用將極大影響房地產(chǎn)市場的整體預(yù)期和需求，房價繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整的趨勢難以根本改變。房價調(diào)整的區(qū)域差異較大，一線城市也將難逃向下的趨勢，各地的價格變化與庫存量關(guān)系密切。