房產(chǎn)大鱷“調(diào)頭”開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)西安等二線城市

山賊

　自4月17日國(guó)務(wù)院“新國(guó)十條”發(fā)布執(zhí)行后，買賣雙方即陷入觀望，以北京、上海為代表的一線城市出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的局面，隨之而來(lái)的便是一線城市土地市場(chǎng)的迅速降溫?！　I(yè)內(nèi)人士指出，一線城市高地價(jià)高房?jī)r(jià)，開發(fā)總成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二、三線城市。房企如果調(diào)整戰(zhàn)略，把樓盤開發(fā)放到二、三線城市去，則可以避免這些矛盾。因此這次調(diào)控，將加快開發(fā)商二、三線城市布局的腳步。
　　-宏觀調(diào)控下一線土地市場(chǎng)迅速降溫
　　2009年下半年以來(lái)，一線城市“地王”頻現(xiàn)。今年4月中旬，房貸新政來(lái)襲，調(diào)控力度加大，開發(fā)企業(yè)拿地預(yù)期受到較大影響，土地市場(chǎng)“逢地必爭(zhēng)”的現(xiàn)象明顯減少，零成交也就不難理解。新政以來(lái)，北京、上海、杭州、南京、蘇州等地的土地價(jià)格出現(xiàn)不同程度的下降。其中，5月7日，北京4幅住宅用地均采取了招標(biāo)出讓的方式，之前最受注目的順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)新城9號(hào)地西側(cè)地塊，居然以流標(biāo)形式收?qǐng)?；同日在上海進(jìn)行的商辦用地推介會(huì)上，開發(fā)商在拿地方面的態(tài)度也明顯趨于謹(jǐn)慎，會(huì)場(chǎng)出現(xiàn)“外熱內(nèi)冷”的情況。5月18日，杭城迎來(lái)房產(chǎn)新政出臺(tái)后的首場(chǎng)土地出讓，參與競(jìng)價(jià)的開發(fā)商卻屈指可數(shù)；5月20日，杭州主城區(qū)第二次土拍，大鱷出手較為謹(jǐn)慎，3宗土地的最終成交價(jià)格，相比于同區(qū)域地塊歷史成交價(jià)下降了1-2成。
+ w5 M% [8 K: f　　相比這次樓市政策重點(diǎn)調(diào)控的一線城市來(lái)說，二、三線城市房?jī)r(jià)受到的政策壓力較小。中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告指出，隨著一線城市住宅用地日益稀缺，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房企拿地成本較大，加之一線城市高企的房?jī)r(jià)成為本輪調(diào)控的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)開發(fā)企業(yè)在今年會(huì)將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二、三線城市。不久前，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示，未來(lái)土地審批將偏向二、三線城市。更多的投資商和房地產(chǎn)開發(fā)商開始意識(shí)到，二、三線城市才是未來(lái)的發(fā)展方向。相對(duì)于一線城市土地市場(chǎng)的高門檻以及泡沫風(fēng)險(xiǎn)，投資二線城市的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑要小得多。
　　-轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市西安三環(huán)外還有大量土地儲(chǔ)備
　　早在此次房產(chǎn)新政出臺(tái)之前，房企在二、三線城市拿地的熱情就已高漲。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2009年十大標(biāo)桿房企在一線城市的土地儲(chǔ)備共計(jì)4100萬(wàn)平方米，在其他城市土地儲(chǔ)備量達(dá)到了17479萬(wàn)平方米，二、三線城市占土地儲(chǔ)備比重高達(dá)81%。其中，綠城、中海、華潤(rùn)等房地產(chǎn)企業(yè)在二、三線城市土地儲(chǔ)備所占比重達(dá)九成。
　　而西安作為西部的大都市，西安樓市一直隨著市場(chǎng)規(guī)律的變化而穩(wěn)步發(fā)展，西安剛性需求大這一特點(diǎn)更加吸引著房企大鱷加速布局。已經(jīng)在西安成功開發(fā)過新地城項(xiàng)目的萬(wàn)科，2010年明顯加快了在西安的戰(zhàn)略布局，年初搶灘曲江，拿下位于曲江池沿岸的核心土地。據(jù)記者從萬(wàn)科西安公司了解到，萬(wàn)科將在曲江推出有著在深圳、北京、上海、廣州等11座城市的成熟經(jīng)驗(yàn)和7年市場(chǎng)實(shí)踐的“金域系”產(chǎn)品，將為西安帶來(lái)第一個(gè)泰式風(fēng)情園林。而在5月20日，萬(wàn)科在西安的第三個(gè)項(xiàng)目“長(zhǎng)安新城一期”正式摘牌。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積18.7萬(wàn)平方米，總建筑面積61.7萬(wàn)平方米，“長(zhǎng)安新城”項(xiàng)目將成為萬(wàn)科近郊大盤的全新升級(jí)之作。而綠地集團(tuán)也將在西安大規(guī)模開疆拓土，先后與西安市未央?yún)^(qū)、西安浐灞生態(tài)區(qū)簽訂了兩個(gè)項(xiàng)目意向書，分別是位處未央?yún)^(qū)團(tuán)結(jié)水庫(kù)的1149畝土地和浐灞的4000畝土地。
　　記者從西安市土地儲(chǔ)備交易中心了解到，目前西安土地儲(chǔ)備量還算充足，熱點(diǎn)區(qū)域，比如二環(huán)內(nèi)的土地稍顯緊缺外，三環(huán)以外還有大量的土地儲(chǔ)備。
　　記者觀察
/ N' x8 G  e1 m0 u" {8 J& i　　防二線城市跟風(fēng)漲價(jià)
6 X$ g! }* _% H) T; _0 d　　業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集度上，二、三線城市都不如一線城市，在開發(fā)商紛紛搶灘二線城市時(shí)，必須防止二線城市“跟風(fēng)”漲價(jià)。同樣值得憂慮的是，如果這些城市跟風(fēng)漲價(jià)，以當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力以及購(gòu)房者抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，如果發(fā)生萬(wàn)一，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的破壞會(huì)更大。海南和北海就是兩個(gè)典型的例子。
0 Z& X7 _, @$ a9 l' C4 Q  k1 C% M/ u　　國(guó)土部在發(fā)布《2009年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》時(shí)表示，2010年，還會(huì)有一系列調(diào)控政策的跟進(jìn)，地價(jià)上漲幅度或會(huì)有所放緩。一線城市居住地價(jià)增長(zhǎng)將趨于平穩(wěn)，須防止二、三線城市地價(jià)跟風(fēng)上漲。報(bào)告在分析2010年全國(guó)城市地價(jià)變化趨勢(shì)時(shí)強(qiáng)調(diào)，金融與稅收政策的調(diào)整作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，并直接影響地價(jià)走勢(shì)。一線城市居住地價(jià)增長(zhǎng)將趨于平穩(wěn)，須防止二、三線城市地價(jià)跟風(fēng)上漲。