農(nóng)村土地征用程序

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農(nóng)村土地征用程序

•     根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，目前我國農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的程序簡單扼要地有以下步驟：
  　　【第一步】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。因此，用地單位在初步選定某農(nóng)用地為建設(shè)用地后，應(yīng)首先向國土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門咨詢是否符合該農(nóng)用地的各項(xiàng)規(guī)劃。
  　　規(guī)劃必須符合原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》(《國家土地管理局令》第七號(hào))的要求。
  2 m' s+ ?/ S/ z( y　　如該建設(shè)項(xiàng)目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項(xiàng)目目錄》，則地方人民政府批準(zhǔn)提供建設(shè)用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準(zhǔn)手續(xù)。
  / ?* S$ H7 H" t1 c7 b; P　　如該建設(shè)項(xiàng)目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項(xiàng)目目錄》，則在禁止期限內(nèi)，土地行政主管部門不受理其建設(shè)項(xiàng)目用地報(bào)件，各級(jí)人民政府也不批準(zhǔn)提供建設(shè)用地。
  ; T( \% l0 k2 I  |6 L+ y0 P　　【第二步】確認(rèn)該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進(jìn)行和編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地申請(qǐng)，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的《選址意見書》。用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費(fèi)。
  % P& Q, a7 G: Q1 @! j5 ~　　其中，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件有效期兩年。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案的，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效。
  　　【第三步】用地單位持該《選址意見書》向同級(jí)國土資源局提出用地預(yù)審申請(qǐng)，由該國土資源局核發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書》。
  　　建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。已經(jīng)預(yù)審的項(xiàng)目，如需對(duì)土地用途、建設(shè)項(xiàng)目選址等進(jìn)行重大調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)預(yù)審。
  ' ^& e) g6 P8 x# ]0 i: m! F　　建設(shè)用地單位申請(qǐng)預(yù)審，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： 1.建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表(該表由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定); 2.預(yù)審的申請(qǐng)報(bào)告，內(nèi)容包括：擬建設(shè)項(xiàng)目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補(bǔ)充耕地初步方案; 3.需審批的建設(shè)項(xiàng)目還應(yīng)提供項(xiàng)目建議書批復(fù)文件和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。項(xiàng)目建議書批復(fù)與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告合一的，只提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
  　　如建設(shè)項(xiàng)目涉密軍事項(xiàng)目或是國務(wù)院批準(zhǔn)的特殊建設(shè)項(xiàng)目用地的，建設(shè)用地單位可直接向國土資源部提出預(yù)審申請(qǐng)。
  $ R- u: J/ M: ^: O9 j0 D) x0 C3 y　　國土資源局在自受理預(yù)審申請(qǐng)或者收到轉(zhuǎn)報(bào)材料之日起二十日內(nèi)，完成審查工作，并出具預(yù)審意見。二十日內(nèi)不能出具預(yù)審意見的，經(jīng)負(fù)責(zé)預(yù)審的國土資源局負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長十日。
  　　【第四步】用地單位憑《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書》向建設(shè)部門、環(huán)保局等辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項(xiàng)審批費(fèi)用;
  　　環(huán)境保護(hù)部門根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》和(86)國環(huán)字第003號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行審批。
  　　某些建設(shè)項(xiàng)目，還需要報(bào)勞動(dòng)行政部門依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目(工程)勞動(dòng)安全衛(wèi)生預(yù)評(píng)價(jià)管理辦法》予以審批。
  , Y0 ~0 f% A( f; P% j　　【第五步】用地單位再持以上審批文件，向原預(yù)審的國土資源局提出項(xiàng)目用地的正式申請(qǐng)。
  　　【第六步】國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級(jí)人民政府審批。
  $ Z5 }( }1 \+ B0 V　　能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等確需單獨(dú)選址建設(shè)的項(xiàng)目，在《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》(國發(fā)〔2004〕24號(hào))實(shí)施前批準(zhǔn)立項(xiàng)的，仍按原規(guī)定報(bào)批用地;實(shí)施后，屬國務(wù)院、國家發(fā)展改革等部門或省級(jí)人民政府批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn);除此之外的單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其中征收土地面積超過省級(jí)批準(zhǔn)權(quán)限的，土地征收必須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn);建設(shè)項(xiàng)目確需占用基本農(nóng)田的，必須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。
  　　其中，如占用農(nóng)用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補(bǔ)充耕地方案;農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織占用本集體農(nóng)用地和單位占用國有農(nóng)用地的，不需擬定征地方案。
  　　以下建設(shè)占用土地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，需報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)： 1.國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目; 天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng) 2.國務(wù)院有關(guān)部門和國家計(jì)劃單列企業(yè)批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目; 3.省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目; 4.在土地利用總體規(guī)劃確定的直轄市、計(jì)劃單列市和省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及人口在50萬以上的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃按土地利用年度計(jì)劃分批次用地。 5.需要征用基本農(nóng)田的; 6.需要征用基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的; 7.需要征用其他土地超過七十公頃的。
  % K* d8 @/ @% j6 ?% @4 J% F/ u　　【第七步】由國土資源局具體負(fù)責(zé)對(duì)該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進(jìn)行征用，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。
  , }, s) X7 p/ g1 @　　其中，征用土地的各項(xiàng)補(bǔ)償，應(yīng)在征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民有權(quán)拒絕建設(shè)單位動(dòng)工用地。如征用農(nóng)村集體土地，征地補(bǔ)償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支付。
  $ e% F# z% `1 Z+ W( c　　國家征用土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。
  " N) n0 c$ u* p# @" M　　征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。
  ( Y* q9 z3 I6 ]$ h) F) O　　征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
  　　征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”。這里的“該耕地”，是指實(shí)際征用的耕地?cái)?shù)量。而“每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四到六倍”中的“該耕地”，則是指在被征用土地所在地，被征地單位平均每人占有的耕地?cái)?shù)量。
  ) q: Q+ L" w: i* X      【第八步】國土資源局根據(jù)批準(zhǔn)的供地方案，在征地的補(bǔ)償、安置補(bǔ)助完成后，向用地單位發(fā)出批準(zhǔn)用地文件和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，被征地單位應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。
  # h- R" i# `: @9 G* Y7 m1 j: c　　其中，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織占用本集體的農(nóng)用地或單位占用國有農(nóng)用地的，經(jīng)批準(zhǔn)辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后，國土資源局可直接發(fā)出用地文件。
  8 t  ?7 B/ C$ ^# K+ j9 |　　城市分批次建設(shè)用地和單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，國土資源部門應(yīng)通過新聞媒體或其他形式向社會(huì)公開批準(zhǔn)情況;建設(shè)單位應(yīng)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)文件及建設(shè)用地批準(zhǔn)書等在施工場地懸掛，接受社會(huì)的監(jiān)督。
  ' s( ~6 z4 t; z+ @1 M　　【第九步】被征用單位交出土地后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同(出讓供地)或向土地使用者核發(fā)劃撥決定書(劃撥供地)。用地單位按約定繳納出讓費(fèi)用。
  　　但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，則必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。用地單位只有中標(biāo)，才可獲得該國有土地的使用權(quán)。
  # H( h3 m$ G% M$ h+ [　　國有土地出讓成交簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，必須將規(guī)劃設(shè)計(jì)條件與附圖作為《國有土地使用權(quán)出讓合同》的重要內(nèi)容和組成部分。沒有城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，國有土地使用權(quán)不得出讓。如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)
  & g. c5 ?6 R8 s( k0 E. d+ {: ?　　【第十步】簽訂出讓合同并按約定繳納費(fèi)用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權(quán)，用地單位即可辦理建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)審批手續(xù)予以施工建設(shè)。
  3 ?( D0 r0 q) p) A: O3 F　　其中，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，用地單位也可以自行組織耕種;1年以上未動(dòng)工建設(shè)的，按照省級(jí)規(guī)定繳納閑置費(fèi);如超過連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，縣級(jí)以上政府會(huì)下達(dá)《收回國有土地使用權(quán)決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書，注銷土地登記和土地證書，即無償收回土地使用權(quán)，并交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。、
  　　其中，國有土地使用權(quán)出讓的受讓方在簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，應(yīng)當(dāng)持《國有土地使用權(quán)出讓合同》向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)發(fā)給建設(shè)項(xiàng)目選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對(duì)《國有土地使用權(quán)出讓合同》中規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件核驗(yàn)無誤后，同時(shí)發(fā)給建設(shè)項(xiàng)目選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
  　　【第十一步】如用地單位欲轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)，必須符合國家關(guān)于已出讓土地轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)時(shí)，不得改變規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。以轉(zhuǎn)讓方式取得建設(shè)用地后，轉(zhuǎn)讓的受讓人應(yīng)當(dāng)持《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、轉(zhuǎn)讓地塊原建設(shè)用地規(guī)劃許可證向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)換發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
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