需求強勁 一線城市商鋪租金上揚

安然心歡

商業(yè)地產(chǎn)的火熱持續(xù)升溫。根據(jù)多家地產(chǎn)研究機構(gòu)最近發(fā)布的研究報告顯示，今年一季度國內(nèi)主要城市商業(yè)地產(chǎn)態(tài)勢活躍，北京、上海等地辦公樓和商鋪租金水平穩(wěn)步上升，一些城市商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資者比重加大。

這與外資需求密切相關(guān)。以商鋪市場為例，世邦魏理仕今年對近300家國際零售商的調(diào)查亦顯示，目前已有50%的國際零售商落戶中國。不管是Gap、H&M、Zara等已進入中國的時尚品牌，還是Forever 21、Aldo、Geox等躍躍欲試者，均將拓展的重點放在了中國。這無疑將產(chǎn)生巨大的商業(yè)地產(chǎn)需求。

整購交易頻現(xiàn)

房地產(chǎn)調(diào)控政策的繼續(xù)深化，令住宅市場投資越顯乏力，避開政策風(fēng)險的商用物業(yè)市場卻是利好頻傳。由于一線城市商鋪和辦公樓市場的增長前景持續(xù)向好，國內(nèi)外投資者熱衷于整購商鋪以及辦公樓物業(yè)。

據(jù)了解，截至目前，北京年內(nèi)已出現(xiàn)了多宗整棟交易，涉及項目多為成熟商圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)寫字樓及商鋪。例如，中國五礦集團以45億元收購北京東二環(huán)位置的三棟寫字樓；金融街（000402）以40億元收購北京中信城B、C、D三商業(yè)金融地塊的使用權(quán)；益彰商貿(mào)整購三里屯SOHO E座；凱德商用12.1億元收購了冠城大廈的零售物業(yè)部分等。

而在上海，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資者同樣活躍。根據(jù)高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，不包括土地交易，今年一季度上海有7個整棟商業(yè)物業(yè)交易，成交總額超過46億元人民幣，其中港臺及內(nèi)地投資者交易量占50.4%，海外投資者占49.6%。

仲量聯(lián)行北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，位于成熟商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓和商鋪是企業(yè)長期投資持有的重點，目前國內(nèi)投資者仍是市場需求主力，但新加坡等地的國際性投資者也日益活躍。對于資金充裕購買力強的投資者來說，通脹下尋求資產(chǎn)保值，整購獨棟商業(yè)體或?qū)⒊蔀橥顿Y最佳選擇。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著商鋪和寫字樓租金的快速上漲，商用物業(yè)成為具備實力的大企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)保值的重要途徑，今后將有更多外資機構(gòu)投資者和國內(nèi)保險公司活躍于商用物業(yè)市場，而這些巨額資金將更青睞出租率良好、地段優(yōu)越、租金回報率高的商用物業(yè)項目。

戴德梁行在其全球房地產(chǎn)投資報告中預(yù)計，2011年全球?qū)?040億美元的資金投向亞太區(qū)的房地產(chǎn)，較2010年年中的資金量上升45%。其中，中國商業(yè)地產(chǎn)成為資金的重點流向。

需求強勁助推租金上漲

除了大宗交易頻現(xiàn)外，今年一線城市的商用物業(yè)空置率進一步降低，租金則持續(xù)攀升。

以北京為例，據(jù)高力國際提供的數(shù)據(jù)顯示，隨著眾多零售商加速擴張以及季內(nèi)無新增供應(yīng)之狀況，一季度北京商鋪物業(yè)市場整體空置率為12.32%，系2008年第二季度以來歷史最低點。

“除可預(yù)見的有利經(jīng)濟環(huán)境以外，商鋪、市場需求的增長在2011年將是穩(wěn)定且可持續(xù)的，主要基于此輪市場擴張中多種行業(yè)均參與其中，而非依賴少數(shù)特定行業(yè)所帶來的短暫繁榮的事實?！备吡H華北區(qū)調(diào)研部主管謝靖宇表示。

而國際零售商的快速擴張也直接導(dǎo)致了商鋪物業(yè)租金的穩(wěn)步上揚。

根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的2011年第一季度北京房地產(chǎn)市場報告顯示，一季度北京優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金環(huán)比增長2.4%，達(dá)到每平方米每月639元。

需求主要來自國內(nèi)外零售商的拓店計劃，尤其是國際知名零售品牌。今年，國際知名的奢侈品品牌在京仍在積極擴張，例如Minimum、De soul、BadgleyMischka等入駐國貿(mào)三期商城；LANVIN高端精品店和Versace落戶三里屯北區(qū)，MAXMARA入駐金融街等。此外，包括GAP、優(yōu)衣庫、H&M等在內(nèi)的時尚品牌在2011年繼續(xù)擴張門店。

另外一些看好北京零售市場的國內(nèi)外品牌亦在積極尋求商業(yè)網(wǎng)點。例如德國頂級珠寶Wellendorff首店選擇了國貿(mào)三期；Manhattan Portage首店落戶西單大悅城，并且也在東方新天地和三里屯同時開店；國內(nèi)首家Hello Kitty主題餐廳落戶世茂工三等等。

高力國際方面預(yù)測，鑒于在中國的良好業(yè)績，服飾（包括手提包及鞋履）、酒類、手表及珠寶等業(yè)態(tài)預(yù)計將成為需求的主要來源。

對于未來的市場走向，仲量聯(lián)行方面預(yù)計，2011年北京商鋪物業(yè)市場需求將繼續(xù)保持增長態(tài)勢，王府國際商城、國盛購物中心、北京華熙樂茂、北京僑福芳草地等項目將在本年度陸續(xù)開業(yè)，為市場帶來約60萬平方米的新增供應(yīng)。受益于強勁的市場需求，優(yōu)質(zhì)商鋪市場租金將保持上漲趨勢。