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標(biāo)題: 7折房貸利率還會出現(xiàn)嗎 現(xiàn)在買房是否合算 [打印本頁]
          

          
作者: 完美的罪行    時間: 2012-4-1 11:29
          
標(biāo)題: 7折房貸利率還會出現(xiàn)嗎 現(xiàn)在買房是否合算
          在年初各銀行貸款額度相對充足、央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點等多方因素的作用下，近日各銀行分別傳出下調(diào)首套房貸利率的消息。
          

          
記者從多家銀行獲悉，目前大部分銀行首套房貸仍舊執(zhí)行基準(zhǔn)利率，但根據(jù)貸款人資質(zhì)不同，利率會有相應(yīng)的調(diào)整。
          

          
“北京、上海、深圳等一線城市部分商業(yè)銀行下調(diào)了首套房貸款利率，大部分商業(yè)銀行利率9折，部分商業(yè)銀行更是出現(xiàn)8.5折的情況。”21世紀(jì)不動產(chǎn)市場部陳光對第一財經(jīng)日報《財商》記者表示。
          

          
“短時間內(nèi)應(yīng)該不會上調(diào)首套房貸利率，8.5折是一個比較常態(tài)的利率水平?！敝性禺a(chǎn)高級研究經(jīng)理瞿安新也對利率水平持有樂觀態(tài)度。
          

          
利率調(diào)整是否有規(guī)律可循？
          

          
回顧最近幾年首套房貸利率的歷史，可以發(fā)現(xiàn)這樣一個軌跡：首套房貸利率的調(diào)整和國家的宏觀調(diào)控以及銀行信貸投放政策息息相關(guān)。
          

          
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年以前，國內(nèi)首套房貸利率基本執(zhí)行8.5折利率水平；2009年由于刺激樓市政策，各行開始執(zhí)行7折利率；2010年年底首套房貸利率恢復(fù)到基準(zhǔn)水平；2011年下半年由于信貸政策緊縮，大部分銀行上浮首套房貸利率5%~10%，年底大部分銀行又恢復(fù)到基準(zhǔn)利率；2012年春節(jié)過后，部分銀行出現(xiàn)利率下調(diào)的情況。
          

          
哪些因素在影響首套房貸的利率？
          

          
2010年一季度至今，為抑制房價過快上漲勢頭，中央出臺了差別化信貸政策以及包括限購、限貸、行政問責(zé)在內(nèi)的行政性調(diào)控措施，對購房需求特別是投資投機性需求實行嚴(yán)控。首先提出“家庭二套房貸”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房貸”政策更加趨緊；后來又進一步提高“家庭二套房貸”首付款比例至50%，并對外埠居民購房進行限制；2011年1月確定了八項政策措施（“新國八條”政策），再次提高“家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。二套房貸利率趨嚴(yán)，一定程度上讓首套房的利率也面臨“唇亡齒寒”的窘境。
          

          
2011年，央行3次加息、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。政策在很大程度上導(dǎo)致2011年下半年各行首套房的利率上調(diào)。
          

          
分析人士認(rèn)為，2011年下半年銀行首套房利率調(diào)到1.1倍并不是完全針對房地產(chǎn)調(diào)控，也是由于銀行自身資金比較緊。
          

          
“調(diào)控政策不是單獨出現(xiàn)的，市場在這一系列政策作用下都有較大的反應(yīng)，但最主要的作用因素還是信貸?！宾陌残抡J(rèn)為，最主要的還是利率支持，使得購房成本很低，所以2009年成交量沖得很高，房價也漲得很快。
          

          
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計資料顯示，2009年，首套房貸利率從之前的8.5折下降到7折，同時還有一些其他的鼓勵政策，比如營業(yè)稅從5年改成2年等等。
          

          
7折利率還會出現(xiàn)嗎？
          

          
2008年，由于金融海嘯的影響，北京、上海、廣州、深圳的新房、二手房成交面積都出現(xiàn)了歷史低潮。隨后一系列刺激樓市的政策出臺，各銀行在2009年開始執(zhí)行首套房貸利率7折的優(yōu)惠措施，促成以上四大城市房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)峰值。
          

          
從宏觀上看，央行調(diào)整存準(zhǔn)率首套房貸或多或少會受到影響。銀行也要利益最大化，房貸如果給出較低折扣，銀行無法從房貸上獲利，在其他行業(yè)或機構(gòu)更缺錢而銀行資金有限的情況下，銀行就會在房貸上提高利率。
          

          
“中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年開始到2011年成交量都很差，特別是2011年下半年基本上是一塌糊涂?！宾陌残抡J(rèn)為，首套房購買者經(jīng)濟實力都不是很強，對信貸的依賴程度較高，去年年中房貸利率上浮，導(dǎo)致首套房被打壓，成交量大幅下降。
          

          
“但是從另外一個方面看，銀行手上資金多了，其他方面的貸款能滿足的話它還是會把資金投向房貸，因為畢竟房貸違約風(fēng)險很低。” 瞿安新進一步分析認(rèn)為，在銀行資金寬松的情況下，房貸利率就有可能下調(diào)。
          

          
21世紀(jì)不動產(chǎn)從目前的房貸政策走勢分析，認(rèn)為首套房7折優(yōu)惠利率是在2008年金融危機大環(huán)境下產(chǎn)生的特殊利率，隨著國民經(jīng)濟的逐步好轉(zhuǎn)，即使銀行實行差別化的利率，回到7折優(yōu)惠利率的幾率也不大。
          

          
“年內(nèi)應(yīng)該還會有一兩次存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，所以相對去年而言，貨幣政策定向?qū)捤?，剛需有望從本輪調(diào)控中獲得真正的實惠?！标惞庹J(rèn)為，從目前各家銀行逐漸放開至9折利率來看，恢復(fù)到下浮8.5折優(yōu)惠利率還是有希望的。
          

          
現(xiàn)在買房合算否？
          

          
陳光表示，以一筆100萬元總額、20年、采用等額本息還款方式的貸款為例，現(xiàn)行的基準(zhǔn)利率為7.05%。若按照首套房貸款基準(zhǔn)利率8.5折計算，相對基準(zhǔn)利率每月少還623元，總利息額較基準(zhǔn)利率約減少15萬元。即使按照目前商業(yè)銀行普遍執(zhí)行的首套房貸款基準(zhǔn)利率9折計算，相對基準(zhǔn)利率每月少還418元，總利息額較基準(zhǔn)利率約減少10萬元。
          

          
回顧去年下半年，商業(yè)銀行上調(diào)后的首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.05倍，即利率水平7.40%，上浮后借款人每月要多還款200多元，貸款20年累計總利息增加5萬元以上；而部分地區(qū)甚至出現(xiàn)基準(zhǔn)利率上調(diào)幅度至1.1倍，則借款人每月多還約430元，總利息額較基準(zhǔn)利率約增加10.3萬元。
          

          
此外，如果能申請到公積金貸款，則首套房貸利率下調(diào)之后，購房成本也會發(fā)生相應(yīng)變化。
          

          
瞿安新給購房者舉了一個例子。以總價250萬，首付四成100萬，組合貸款150萬（其中公積金貸款50萬、商貸100萬），貸款期限為20年為例，基準(zhǔn)利率的情況下共還貸265萬元，8.5折共還貸250萬元，以此簡單換算則首套房貸8.5折相當(dāng)于房價下降4%。
          

          
在同等條件下，如果貸款權(quán)限為30年，則相當(dāng)于房價下降6%，如果首付成數(shù)為三成，則換算出來的房價下降幅度更大。
          

          
貸款利率從基準(zhǔn)1.1倍到8.5折，考慮不同貸款組成比例，換算后的數(shù)字或許更加直觀地顯示了目前的購房成本變化。在房價泡沫部分釋放之后，消費者是否已經(jīng)到了出手買房的時機了？
          

          
數(shù)據(jù)顯示，在一系列調(diào)控措施的共同作用下，一部分房市的泡沫已經(jīng)被釋放出來。瞿安新介紹道：“一些城市的新房降價幅度很大，在20%~30%之間，上海一些區(qū)域二手房跌得多的有10%左右，新房有些樓盤下調(diào)20%左右，有的甚至超過20%?！?br />

          
瞿安新認(rèn)為，如果北京、上海房價同比下降20%~30%，則再大幅下降的可能性很小。“統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，降價之后很多性價比高的樓盤已經(jīng)受到相當(dāng)?shù)淖放?。部分消費者也已經(jīng)接受這樣的價格，愿意入市。一些城市的成交量開始回溫。”
          

          
分析人士表示，每個人的情況不同，有很多人趕在現(xiàn)在去買，有一部分人受到總理兩會講話的影響，覺得目前可能房價還可以更低，所以現(xiàn)在時點買不買房，消費者還得自己判斷。
          
作者: 我不可愛    時間: 2012-4-1 14:14
          
每天關(guān)注一下不錯的啊
          
作者: 閔家丫頭    時間: 2012-4-1 19:20
          
嗯，說的不錯，呵呵　　　　　　　　　　　　　　




          

          

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