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標(biāo)題: 陳銘龍：中國未來3年房價(jià)還會(huì)再翻一倍 [打印本頁]

作者: 言子凌 時(shí)間: 2011-1-14 15:13
標(biāo)題: 陳銘龍：中國未來3年房價(jià)還會(huì)再翻一倍
衣食住行是人民最基本的生活要素，
國家的各項(xiàng)政策都要落實(shí)到這四個(gè)要素中來，然而衣食易解決，住房卻是一個(gè)現(xiàn)階段最迫切需要解決的問題。尤其是一部《蝸居》電視劇的播出，更是掀起了全民關(guān)于住房問題的討論大熱潮。在今年剛結(jié)束的GOV經(jīng)濟(jì)會(huì)議上，“穩(wěn)健”已經(jīng)成為了未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展運(yùn)行的關(guān)鍵詞。但是從房價(jià)的各項(xiàng)相關(guān)因素考慮，未來3年房價(jià)還將增長一倍。
　　當(dāng)前從國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，通化膨脹正嚴(yán)重惡化。截止至2010年12月，我國的GDP總值為33萬億元，然而銀行的貨幣發(fā)行量則高達(dá)60萬億元，這是嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象。央行發(fā)行實(shí)施的貨幣政策是出于政治的原因，出發(fā)點(diǎn)在于國家宏觀調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的增長，服從于政治的需要。但從另一個(gè)側(cè)面來看卻也扭曲了貨幣自發(fā)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的面目。有時(shí)候通貨緊縮更能促進(jìn)貨幣的循環(huán)，通過加快貨幣循環(huán)的運(yùn)行達(dá)到資金調(diào)節(jié)的作用，而不是通過加大貨幣發(fā)行以滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。過度的金融支持導(dǎo)致房價(jià)偏離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本要求。所以面對(duì)這種現(xiàn)象，普通民眾手中所掌握的現(xiàn)有資金財(cái)富變得嚴(yán)重內(nèi)在貶值、變相縮水，房價(jià)也就居高不下。
　　其次是國有企業(yè)大舉進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，引起行業(yè)升溫，推動(dòng)房價(jià)上漲。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)暴利的行業(yè)。國有企業(yè)財(cái)大氣粗，想要在房地產(chǎn)行業(yè)謀求新的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)注入大量的資金，在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)必然帶動(dòng)房價(jià)的提升以獲取相應(yīng)的利益回報(bào)。而GOV又沒有能夠制定相應(yīng)有效的政策，用來抑制國有企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，從而形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。而且從宏觀上看，誠如央行貨幣GOV李稻葵所說：“今天中國的房地產(chǎn)問題是深刻的體制問題，不是簡單一兩個(gè)政策出臺(tái)調(diào)整就能夠調(diào)整下去的?！彼栽谖磥砣陣衅髽I(yè)大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時(shí)候，房價(jià)也將會(huì)持續(xù)上漲。
　　第三是土地財(cái)政成了房價(jià)堅(jiān)挺的重要體制問題，而正如火如荼的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，也勢必影響到房價(jià)走向。所謂土地財(cái)政是指地方GOV依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財(cái)政支出。GOV運(yùn)用行政權(quán)力把集體所有或其它用途的土地進(jìn)行招商拍賣，而土地的使用價(jià)格就會(huì)翻幾番增長。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)政策的影響下，地方GOV成為了土地財(cái)政的最大受益者，在利益的驅(qū)使之下，大大的刺激了土地招商拍賣的高揚(yáng)增長。土地的成本費(fèi)用增高，房地產(chǎn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)化成為商品房成本，建筑完成后的房價(jià)也會(huì)相應(yīng)的增長，最終必然是由購買者對(duì)房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行買單，從而抬高房價(jià)。也正是因?yàn)檫@種模式，推高了地價(jià)并造就了一個(gè)個(gè)地王，同時(shí)又反作用房價(jià)，形成新的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。并且從地王引出了一個(gè)囤地的問題。GOV希望通過囤地，控制土地的供應(yīng)量，創(chuàng)造供給少于需求的局面提升土地的招商拍賣價(jià)格以獲取更多的土地財(cái)政收入；而地王房地產(chǎn)商同樣通過囤地行為以謀求巨額利益。這種因囤地行為而獲取的利益收入，必然要轉(zhuǎn)換為房價(jià)，是導(dǎo)致房價(jià)上升的重要原因。而且自從實(shí)施城鄉(xiāng)二元化以來，城市的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程正在穩(wěn)步的進(jìn)行，大量非城鎮(zhèn)人口涌入城鎮(zhèn)，未來幾年，城市化水平持續(xù)提高，城市就要增加更大量的人口，如果對(duì)住宅用地供給不平衡，房價(jià)將還會(huì)持續(xù)上升。
　　第四貨幣政策的調(diào)整、銀行信貸的變化也是房價(jià)上漲的關(guān)鍵因素。通過銀行信貸是房地產(chǎn)商進(jìn)行融資的主要渠道和有力手段，然而自2007年后至今，每一次的樓市調(diào)控和貨幣調(diào)整后都會(huì)導(dǎo)致信貸收緊、開發(fā)商資金鏈緊張的現(xiàn)象。如今年年初國家出臺(tái)《GWY關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，其中規(guī)定：“國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組?！痹S多商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)管理的考慮，收緊了對(duì)房地產(chǎn)商的信貸管理。房地產(chǎn)商沒有足夠的資金進(jìn)行土地開發(fā)，促使了囤地行為的惡性發(fā)展。而且即使9 29新政提出五項(xiàng)措施，房地產(chǎn)整體的狀況并未出現(xiàn)趨勢性變好，成交量和房價(jià)狀況依舊。而GOV樓市調(diào)控的一個(gè)后果是房價(jià)動(dòng)蕩幅度增大，樓市銷售下滑，面對(duì)財(cái)務(wù)壓力，房地產(chǎn)開發(fā)商為加快資金回籠必然會(huì)提高房價(jià)以獲取資金的循環(huán)利用。
　　第五物價(jià)上漲促使房價(jià)也在持續(xù)增長。物價(jià)上漲不僅指滿足人民生活需求的各種商品的價(jià)格在上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的各種建筑材料的價(jià)格也在持續(xù)上漲。人民的工資收入在生活消費(fèi)方面的支出比例擴(kuò)大，用于購買住房的支出就相應(yīng)減少，而且由于建筑材料的價(jià)格上揚(yáng)，房地產(chǎn)的建筑成本也在持續(xù)擴(kuò)大，成本轉(zhuǎn)嫁的房價(jià)也就會(huì)持續(xù)增長。目前人民的生活水平比以往都得到了較快發(fā)展，工資在持續(xù)上漲，但是物價(jià)的增長幅度更大。而且今年10月19日央行宣布加息政策，意圖通過增加房產(chǎn)持有成本，進(jìn)一步抑制購房需求，從而規(guī)避通貨膨脹的增長。但是加息只是一次性的行動(dòng)，雖然抑制了投機(jī)性炒房行為的增長，而對(duì)于資金實(shí)力不強(qiáng)、還款能力有限的自住型購房者來說，加息明顯增加購房者的首付壓力和利息成本，意味著供房成本的增加、負(fù)債成本壓力擴(kuò)大，不得不暫緩購房計(jì)劃，對(duì)未來的房價(jià)增長提供助力。
　　住房問題是普通民眾的生活問題，而房價(jià)則是國家宏觀經(jīng)濟(jì)的問題，然而無論是生活問題還是經(jīng)濟(jì)問題都必須要解決，才能夠維持國家穩(wěn)健發(fā)展。而從有關(guān)房價(jià)的各種觸發(fā)因素看，房價(jià)在未來3年將會(huì)持續(xù)的增長，從而對(duì)社會(huì)穩(wěn)定帶來潛在的威脅，所以必須采取各項(xiàng)有效措施，無論是體制變革或者是經(jīng)濟(jì)調(diào)控、貨幣政策等手段對(duì)房價(jià)進(jìn)行控制調(diào)整，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)得以完善、平穩(wěn)發(fā)展。
　　陳銘龍：青年文學(xué)家、新聞時(shí)評(píng)人

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