劃撥土地虛報成本逾億，捏造拆遷、補償、垃圾費竟獲審核通過
誰在為“紫云溪”經適房虛增成本抬價牟利撐腰
民主與法制時報記者 王 鐔 發(fā)自陜西西安
經濟適用房本是中央政府為解決低收入群體住房問題部署的一項重大民生工程，旨在通過土地劃撥、稅費減免降低開發(fā)建設成本，實現(xiàn)“居有其屋”?？墒沁@項利國利民的好政策在西安紫云溪經適房項目中卻變成了開發(fā)商虛增成本謀取私利的工具。
在無任何附著物的劃撥土地上，項目開發(fā)商竟以拆遷、補償和垃圾清運費等子虛烏有的項目虛報高達11845.46萬元的成本。蹊蹺的是，其中1438萬元竟在西安市物價局順利審核通過，開發(fā)商藉此憑空將銷售價格提高了700元/㎡。
而在舉報人提出要求公開定價依據(jù)時，西安市物價局卻以“不得泄露經營者商業(yè)秘密”為由拒絕公開，這不能不讓本應享受公共福利陽光的低收入群體倍感心寒。
西安雁塔區(qū)西延路70號的一間辦公室兩個柜子里塞滿了項目前期的記賬憑證。
劃撥空地出現(xiàn)538萬拆遷補償費
2013年3月15日，騰訊網(wǎng)友梁斌向《民主與法制時報》反映稱，位于西安市西二環(huán)與梨園路交匯處東南角對外公開銷售的紫云溪經適房項目，開發(fā)商西安西湖置業(yè)有限公司（下稱西湖置業(yè)）通過虛構6637.46萬元拆遷成本、124萬土地成本、3184萬元拆遷補償費及1900萬元垃圾清運費，來抬高房屋銷售售價，增加低收入家庭負擔來謀取利益。
公開資料顯示，紫云溪是通過政府審批的經濟適用房項目，占地84.236畝，規(guī)劃建筑面積191500㎡，2010年11月開盤，2011年獲得西安市預售許可證。 銷售不久即頻遭舉報，被指虛報開發(fā)建設成本逾億，其中1438萬元竟順利獲得西安市物價局的審核通過，由此抬高銷售價格700元/平方米。
2012年7月，西安市紀委就梁斌反映的“紫云溪”經濟適用房項目虛報拆遷、補償和垃圾清運費等問題介入調查。
耐人尋味的是，在西安市紀委已介入調查的情況下，西安市物價局仍對相關舉報閉口不談，并以“涉及經營者商業(yè)利益”為由拒絕公開相關信息。
記者調查發(fā)現(xiàn)，紫云溪項目舉報人所指9945.46萬元拆遷成本及1900萬元垃圾清運費賬目疑點重重，即使在西安物價局內部，對審核過的賬目也說法不一。
4月2日，西安市物價局主管成本調查的副局長馬世威稱，開發(fā)商申報過程中，確有6637.46萬元拆遷成本和3184萬拆遷補償這一項，不過該局只認定538萬元有效。這538萬元費用構成有審核票據(jù)為證，認定的538萬是該項目的拆遷和拆遷補償費。而“開發(fā)商申報124萬土地成本一項的沒有任何依據(jù)”。
馬表示，該局認可項目成本構成時僅認定正規(guī)發(fā)票，其中部分手寫發(fā)票均未獲認可。“不過這些發(fā)票都被西安市紀檢委調取了，詳細的情況只能向市紀委去了解”。
但記者獲得的一份由西安市蓮湖區(qū)統(tǒng)一征地服務中心2003年6月18日出具的《證明》證實：根據(jù)省政府陜土批字發(fā)（1998）385號、市政府土地字（2002）第63號文件，“紫云溪”項目為劃撥土地，“用于建設經濟適用房?！卑凑战y(tǒng)一征地的規(guī)定，“征地范圍內地面附著物的拆遷由統(tǒng)征中心負責實施，與房地產開發(fā)公司無關?！?/p>
陜西省西安市中級法院（2005）西執(zhí)民字83-3號《協(xié)助執(zhí)行通知書》顯示，該項目的“補償費和安置費已經全部交付完畢”。也就是說，西湖置業(yè)在此前得到該項目土地后，在建設經濟適用房時，不存在補償費和安置費這兩個項目的支出。
舉報人梁斌稱，西安市物價局此前對紫云溪經適房項目7，8號樓核準的銷售均價為3549元每平方米。準備銷售時因為頻遭舉報，物價局重新審核后僅僅減去了49元，最終核準銷售均價為3500元/㎡?！斑@樣的價格依舊存在很大的泡沫，實際成本造價其實不超過2800元”。
憑空冒出的1900萬垃圾清運費
針對該項目產生的1900萬元垃圾清運費一項，馬世威解釋，在審核垃圾清運費這一項時，“開發(fā)商不僅提供了合同、發(fā)票以及轉賬憑證，同時還有西安市蓮湖區(qū)公證處的公證書。”
但記者查閱相關資料的要求遭到了拒絕。馬世威稱“根本沒有核準這么多，具體數(shù)字不方便透露”，理由是國家發(fā)改委第42號令第十九條有規(guī)定：“不得泄露經營者商業(yè)秘密?！?/p>
針對公證書中到底認定了多少垃圾費的問題，馬世威表示，當時開發(fā)商出具的公證書里僅僅是證據(jù)保全，到底有多少垃圾，并未涉及。
當記者問及其他經適房項目的垃圾清運是不是也需要出具公證書時，馬世威稱，公證書不是經適房定價的法定證據(jù)，至于開發(fā)商為什么要提供一份公證書，自己也不清楚。
對于記者質疑物價局成本審核的工作人員是否去過施工現(xiàn)場，馬世威表示“有看過?！钡珱]有留存影像資料，而且物價局收到這些申報資料時，差不多要到完成一半的主體施工。至于怎么認定開發(fā)商所報的資料都是真實有效，馬世威稱有一套嚴格的監(jiān)審程序，“不可能出現(xiàn)問題”。
記者根據(jù)該公司給物價部門申報的1900萬垃圾清運費及申報的99.51元每立方米清運費計算，該項目清運的垃圾數(shù)量高達19.09萬立方米。
那西湖置業(yè)申報清運費的19萬立方米建筑垃圾，按照規(guī)定到底給國家繳納了多少建筑垃圾處置費呢？
記者從西安大興新區(qū)綜合改造管理委員會城市管理局2012年7月26日上報給西安市紀委的一份《關于紫云溪處置費繳納的情況說明》里面看到 “根據(jù)西湖置業(yè)有限公司提供的圖紙得出以下數(shù)據(jù)：5-8號樓單棟樓外運渣土方量為9902.43立方。5-8號樓單棟樓外運渣土方量為9902.43立方，9902.43立方*1.22=12080.96噸，12080.96噸*4（棟樓）=48323.86噸，經雙方現(xiàn)場勘驗5-8號樓位區(qū)域地表垃圾2000噸，總計=48323.86噸+2000噸=50323.86噸。建筑垃圾處置費合計50323.86噸*5=251619.30元?！?/p>
依據(jù)這份《情況說明》，西湖置業(yè)實際向大興新區(qū)管委會繳納建筑垃圾處置費251619.30元，實際清運渣土和地表垃圾為41249.06立方?！墩f明》中確認了“該項目于2010年5月27日繳納了相關費用?！?/p>
另據(jù)西安大興新區(qū)綜合改造管理委員會城市管理局副局長武明透露，“紫云溪”經適房項目1-4號樓在大興新區(qū)城管局成立之前就已經開始主體施工，據(jù)了解，并未向轄區(qū)內西安市城市管理局蓮湖分局辦理建筑垃圾處置手續(xù)，更沒繳過任何費用。
而據(jù)“紫云溪”項目2009年項目移交前一直在該工地上班的工人李某、馮某證實，2009年8月底，他們離職時這里還是一片空地，地面上沒有附著物，也沒有垃圾。
據(jù)姚建東的說法，西安市物價局成本調查隊隊長程志華此前在接受媒體采訪時曾透露，開發(fā)商上報的1900萬建筑垃圾清運費，物價局當時就認定了900多萬元。
“發(fā)票全在我這里，物價局是憑一堆假發(fā)票定價”
記者從西安市工商局調取的企業(yè)年檢資料顯示，紫云溪項目最初的開發(fā)商為西安西廈置業(yè)有限公司，法人姚建東。2009年10月，開發(fā)商更名為西湖置業(yè)。法人、總經理為李軍明。
而虛報拆遷費、補償費、垃圾費并獲審核通過的得一系列成功操作，均發(fā)生在法人變更為李軍明后。
李軍明是如何“做通了”物價部門的工作？物價部門在何種力量的驅使下違法審核認定子虛烏有的成本？這一切都像個謎。而“神通廣大”的李軍明卻一直“隱身事外”。
4月2日下午3點，記者來到西湖置業(yè)公司對外公開的辦公地址：西安高新開發(fā)區(qū)旺座現(xiàn)代城C座1604室，卻發(fā)現(xiàn)該公司門口的標識牌是“西安匯眾科技有限公司”，一位自稱辦公室主任的工作人員對記者能夠找到這樣一個該公司“臨時的辦公地點”表示詫異，問明記者來意后說：“總經理李軍明去開會了，現(xiàn)在聯(lián)系不上”。并稱只能等她和總經理聯(lián)系后才能知道有無時間接受采訪。
直到記者發(fā)稿時止，都沒有等到西湖置業(yè)總經理接受采訪的任何回復。
針對開發(fā)商申報并被物價部門認可“拆遷安置費”一項。紫云溪最初的開發(fā)商西安西廈置業(yè)公司原法人姚建東表示，“項目開發(fā)前期的發(fā)票全在我這里，壓根沒有所謂拆遷安置費，西安市物價局是憑一堆假發(fā)票做了審核認價?！?/p>
姚建東位于西安市雁塔區(qū)西延路70號的一間辦公室兩個柜子里塞滿了項目前期的記賬憑證。
在這些記賬憑證中，記者看到，紫云溪經適房項目的前期發(fā)票包括：測量費、變壓器移動費、土方轉運費等等。但沒有找到拆遷補償及拆遷安置費的任何支出憑證。
《經濟適用住房價格管理辦法》明確規(guī)定，經濟適用住房價格實行政府指導價，而不是企業(yè)自主定價。其上浮幅度由政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限。基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構成。而且明確規(guī)定開發(fā)企業(yè)的管理費與利潤分別不得超過前4項費用之和的2％和3％。
根據(jù)該項目的地理位置和建設初期西安房地產市場行情，“紫云溪”項目的各項成本，以及包括按照規(guī)定應該享受的管理費與利潤，銷售價格最多不會超過2800元/㎡。但目前其出售的價格卻為3500元/㎡，憑空提高了700元/㎡。
姚建東認為，“西湖置業(yè)紫云溪經適房項目通過偽造合同、公證等惡意虛報成本1.17億元，違背了國家建設保障房的初衷。而物價局以‘不得泄露經營者商業(yè)秘密’為由，拒絕公眾提出的問題，是對公眾利益的一種漠視，說嚴重一點是為開發(fā)商開脫的推托之詞，根本站不住腳。這樣的態(tài)度實在是耐人尋味?！?/p>
根據(jù)“紫云溪”已獲批準的項目規(guī)劃，可銷售的住宅建筑面積為185000平方米，在西安市物價局審核認定的“幫助”下，該項目每平方米虛增銷售價格700元，以此推算，整個項目僅住宅部分將憑空多獲1.3億元的利潤。
時至今日，該項目的違法行為仍未得到當?shù)匚飪r主管部門的糾正。圍繞成本審核和開發(fā)商變更的過程疑點重重，物價及相關主管部門態(tài)度，諱莫如深耐人尋味。多次實名舉報未獲答復的舉報人憤懣發(fā)問：“到底是誰在為開發(fā)商的違法行為撐腰？”
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